De telles mesures de vote à l’échelle de la ville sont rares dans la troisième plus grande ville du pays, mais d’autres villes, dont Los Angeles, ont approuvé des « taxes sur les résidences » similaires.

Un juge du comté de Cook a rejeté la mesure le mois dernier, mais les partisans de l’effort, appelé Bring Chicago Home, espèrent qu’elle sera annulée.

Le vote anticipé pour les primaires du 19 mars à Chicago a déjà commencé, la mesure reste donc sur le bulletin de vote alors qu’elle est en cours de règlement devant les tribunaux.

Voici un aperçu plus approfondi de la mesure électorale et des enjeux qui l’entourent.

Le référendum

Le référendum demande aux électeurs de Chicago de soutenir une augmentation des droits de mutation pour les propriétés de plus d’un million de dollars. Il s’agit de frais uniques pour l’acheteur.

Le taux de Chicago est actuellement de 0,75 % sur toutes les ventes immobilières. La proposition revoit la structure fiscale : 2 % pour les propriétés de plus d’un million de dollars, 3 % sur les propriétés de plus de 1,5 million de dollars et jusqu’à 0,6 % sur les propriétés de moins d’un million de dollars.

La plupart des ventes de propriétés à Chicago sont inférieures à 1 million de dollars, de sorte que la majorité des acheteurs paieront moins. L’analyse des promoteurs montre qu’environ 95 % des acheteurs de maison connaîtraient une diminution.

Le prix de vente médian de la région de Chicago est d’environ 350 000 $, selon la National Association of Realtors. Un acheteur paierait actuellement 2 625 $ à la Ville. Ce montant tomberait à 2 100 $ dans le cadre de la nouvelle structure.

De plus, il s’agit d’une taxe marginale, ce qui signifie que le taux majoré s’applique uniquement à la partie supérieure à 1 million de dollars. Par exemple, sur une propriété de 1,2 million de dollars, 1 million de dollars serait imposé à 0,6 % et le reste à 2 %. Actuellement, l’acheteur paie 9 000 $, ce qui passerait à 10 000 $.

Les partisans de Bring Chicago Home estiment que le changement générera 100 millions de dollars par an. Il sera réservé uniquement aux services aux sans-abri, notamment aux soins de santé mentale et à la formation professionnelle.

Chicago dépense environ 50 millions de dollars de fonds municipaux pour de tels services. Les défenseurs affirment qu’avoir une source de financement dédiée plus importante ferait une énorme différence, y compris pour la prévention.

“Cela nous permet de faire avancer les choses d’une manière que nous ne pouvons pas faire actuellement”, a déclaré Doug Schenkelberg, directeur exécutif de la Chicago Coalition for the Homeless.

Selon la coalition, environ 68 000 habitants de Chicago sont sans abri et des disparités raciales existent. Environ la moitié sont noirs. La définition des sans-abri couvre les personnes sans adresse fixe, qu’elles dorment sur le canapé d’un ami ou dans la rue.

Brian Rodgers, 50 ans, a lutté contre l’itinérance pendant des années après avoir purgé une peine pour vol. Ne sachant pas où il allait rester, il lui était difficile de trouver du travail.

« On a l’impression d’être déséquilibré. C’est comme si vous ne savez pas où ni quand il est temps pour vous de partir ou qu’il est temps pour vous de dormir dans un lit », a-t-il déclaré. «Des situations instables comme celle-là créent des décisions instables.»

Environ 17 000 des sans-abri de Chicago, soit 25 %, sont des enfants.

Electa Bey, 66 ans, s’est retrouvée sans abri lorsque son mari est décédé subitement des suites d’une maladie en 2019. Ils ont été expulsés. Il lui a fallu des mois pour trouver un logement social pour les quatre petits-enfants qu’elle élève.

La famille les a accueillis, mais c’était loin de l’école des enfants. Ils ont passé plus de deux heures dans chaque trajet en transports en commun.

« Ils ne pouvaient pas jouer avec leurs amis. Leurs devoirs n’étaient pas toujours faits. Ils s’endormaient dans les trains et les bus », a-t-elle déclaré. « Les enfants sont profondément touchés. »

LES ADVERSAIRES

Les groupes immobiliers affirment que la nouvelle taxe affectera de manière disproportionnée l’immobilier commercial alors que le centre-ville se remet du ralentissement de la pandémie de coronavirus.

Les postes vacants dans les bureaux du centre-ville ont atteint un niveau record fin 2023 à 23,8 %, selon CBRE Group Inc., une société de services immobiliers.

« Nous ne pensons pas qu’il soit juste de pénaliser un seul secteur, celui de l’immobilier », a déclaré Amy Masters de la Building Owners and Managers Association of Chicago, l’un des groupes qui intentent une action en justice. « Nous devons réfléchir à d’autres moyens de travailler ensemble pour soutenir ceux qui sont sans logement. »

Ils considèrent cette taxe comme un fardeau injuste pour les habitants de Chicago et affirment que le changement découragera les entreprises.

Après avoir intenté une action en justice en janvier, un juge du comté de Cook leur a donné raison en février.

LE COMBAT JURIDIQUE

Il n’y a pas beaucoup de précédent juridique à Chicago pour les questions électorales.

D’une part, de telles initiatives de vote contraignantes à l’échelle de la ville sont inhabituelles dans la ville. La dernière date de 1993 et ​​portait sur de nouvelles cartes de quartiers, selon le Conseil des élections de Chicago.

Les groupes immobiliers soutiennent que le changement proposé viole la loi de l’État car il demande aux électeurs d’approuver simultanément une réduction et une augmentation d’impôts.

Cependant, les partisans se demandent comment le procès a été intenté.

Le procès nomme le Chicago Board of Elections, qui déclare qu’il n’est pas le bon accusé. Au lieu de cela, le conseil d’administration, qui imprime les bulletins de vote, maintient que c’est la ville de Chicago qui devrait mettre la question sur le bulletin de vote lors d’un vote du conseil municipal en novembre.

La juge Kathleen Burke a rejeté la tentative d’intervention de Chicago, ce qui permettrait à la ville de se joindre au procès. La ville et le Conseil des élections ont chacun fait appel.

Entre-temps, l’ordonnance écrite du juge indique que les votes sur la mesure ne peuvent pas être comptés même si la question reste inscrite sur le bulletin de vote. Ces votes sont mis sous séquestre jusqu’à ce que la mesure soit approuvée par les tribunaux, même si cela se produit après les élections.

“Les votes sont toujours en cours de collecte”, a déclaré Max Bever, porte-parole du conseil électoral. “Ils ne seront pas compilés, comptés ou rendus publics pour le moment.”

Le sort de cette mesure représente un enjeu majeur pour le maire pour son premier mandat, Brandon Johnson, qui a défendu cet effort.

“Nous croyons fermement que le référendum est juridiquement valable et que l’arbitre final devrait être les électeurs de la ville de Chicago”, a déclaré le bureau de Johnson dans un communiqué après la décision du juge.

Précédent

D’autres villes ont augmenté ce qu’on appelle la « taxe sur les résidences » avec des résultats mitigés.

En 2019, les électeurs de la banlieue d’Evanston ont accepté une augmentation de 0,5 % à 0,7 % pour les ventes supérieures à 1,5 million de dollars et à 0,9 % pour les ventes supérieures à 5 millions de dollars. Les dirigeants ont signalé peu d’impact sur les ventes de logements, notant une augmentation constante des revenus chaque année, qui est utilisée en partie pour réparer les résidents noirs qui ont été confrontés à des décennies de pratiques racistes en matière de logement.

Les électeurs de Santa Fe, au Nouveau-Mexique, ont approuvé un référendum en novembre pour soutenir les initiatives en matière de logement abordable.

Les électeurs de Los Angeles ont soutenu une mesure similaire en 2022. Mais elle fait également l’objet d’une contestation judiciaire. La mesure de Los Angeles comprend une taxe de 4 % sur les propriétés situées entre 5 et 10 millions de dollars et une taxe de 5,5 % sur celles de plus de 10 millions de dollars. Elle a généré moins que prévu et certains lui reprochent une baisse des ventes de propriétés de luxe.

Les partisans de Chicago affirment avoir étudié ces référendums pour déterminer les tarifs proposés par la ville.

“C’est une opportunité historique”, a déclaré le porte-parole de Bring Chicago Home, Jose Sanchez.