La pandémie a éloigné les générations, anciennes et jeunes, des quartiers centraux des affaires. Avec la promesse du travail à distance et moins d’options pour accéder aux restaurants, aux divertissements et autres espaces commerciaux, 2 millions d’Américains ont fui les grands comtés urbains entre 2021 et 2022, selon une étude de l’Economic Innovation Group.

Mais certains millennials et encore plus de membres de la génération Z ont résisté à cette tendance et sont retournés dans les plus grandes villes américaines, ce qui a conduit aux taux d’inoccupation les plus bas à New York depuis 1968, selon les données publiées par la ville jeudi. La proportion de propriétés locatives vacantes et disponibles a chuté à 1,4 % en 2023, ce qui en fait la pire crise immobilière à Gotham au cours des 50 dernières années.

Entre 2021 et 2022, plus de 42 % des personnes qui ont déménagé à New York appartenaient à la génération Z et 39 % étaient des millennials, selon les données du Census Bureau. De plus, les principales zones métropolitaines dans leur ensemble, y compris New York, connaissent des pertes de population parmi toutes les générations, à l’exception de la génération Z, selon un rapport de Today’s Homeowner.

“Les jeunes générations constituent certainement une partie importante de ceux qui reviennent dans la ville pour son attrait social, culturel et pratique”, a déclaré Jason Bordainick, co-fondateur et associé directeur du Hudson Valley Property Group, basé à New York. Fortune. “Qu’il s’agisse de travailler au bureau ou à distance, l’attrait de la vie urbaine, notamment à Manhattan, reste fort.”

Pour mettre les choses en perspective, les experts en logement considèrent qu’un taux d’inoccupation « sain » ou normal se situe entre 5 % et 10 %. Des taux d’inoccupation plus élevés profitent généralement davantage aux locataires qu’aux propriétaires. Lorsque les taux d’inoccupation sont plus élevés, il est plus facile pour les gens de trouver des appartements, mais cela signifie que les propriétaires doivent séduire les locataires en leur proposant des loyers inférieurs ou d’autres incitations.

La publication des derniers chiffres des logements vacants a alarmé les dirigeants de New York, dont beaucoup réclament davantage de logements, en particulier des logements abordables.

“Les données sont claires : la demande pour vivre dans notre ville dépasse de loin notre capacité à construire des logements”, a déclaré le maire de la ville de New York, Eric Adams, dans un communiqué. « Les New-Yorkais ont besoin de notre aide, et ils en ont besoin maintenant. »

Des taux d’inoccupation plus faibles signifient des coûts de location encore plus élevés

Avec un taux d’inoccupation aussi bas que celui de New York, il n’est pas surprenant que les coûts de location soient également exorbitants. Le loyer moyen d’un appartement de 700 pieds carrés à New York est supérieur à 4 700 dollars, selon RentCafe, et seulement 1 % des appartements coûtent moins de 2 000 dollars par mois. À titre de comparaison, le loyer moyen pour l’ensemble des États-Unis n’est que de 1 700 dollars. Le manque d’offre de logements ne fait qu’exacerber les coûts de location, conviennent les experts.

« Les principaux facteurs sous-jacents avec lesquels New York a toujours été aux prises en termes de production de logements sont le coût élevé du terrain et notre cycle de développement extrêmement long », explique Danielle Ash, avocate spécialisée en droit immobilier basée à New York chez Adler & Stachenfeld. Fortune. « Nous avons un paysage réglementaire complexe qui rend difficile pour les promoteurs de construire rapidement et efficacement. La seule façon de stimuler le développement est donc d’assouplir ces restrictions, d’accélérer le rythme des approbations et/ou de fournir des incitations pour que les finances de chaque projet fonctionnent. .»

Les faibles taux d’inoccupation, les prix de location élevés et le peu d’options de logement abordable n’ont également fait qu’aggraver le problème des sans-abri dans la ville. Il y a eu « un afflux massif de migrants ayant désespérément besoin d’un logement qui nécessite les ressources de la ville », explique Ash. Au total, la ville a besoin de centaines de milliers de logements supplémentaires pour combler sa pénurie de logements. En septembre 2023, Adams a dévoilé une refonte du système de logement de New York qui pourrait ouvrir la voie à jusqu’à 100 000 nouveaux logements au cours des 15 prochaines années.

Mais mis à part les programmes urbains, il n’est pas aussi attrayant pour les promoteurs de construire des logements entièrement nouveaux à New York en raison des coûts élevés et des réglementations strictes.

“En ce qui concerne la création de davantage de logements, les promoteurs ont besoin d’incitations financières en raison des coûts exorbitants associés à la construction à New York”, explique YuhTyng Patka, un autre avocat spécialisé en droit immobilier basé à New York chez Adler & Stachenfeld LLP. Fortune. « New York est un marché hautement réglementé, ce qui entraîne des coûts élevés pour les propriétaires et les promoteurs. »

Au-delà de la construction de logements supplémentaires, le contrôle des loyers est également essentiel pour les personnes à la recherche d’options abordables. Même si de nombreux logements à New York sont réglementés en fonction du revenu, cela ne suffit pas à rendre la vie en ville accessible à tous.

« La situation actuelle met en évidence le besoin urgent d’une réévaluation des récents contrôles et réglementations des loyers », déclare Bordainick. « Certaines de ces mesures ont, par inadvertance, découragé les investissements dans le logement, exacerbant ainsi la pénurie. Il est impératif de réévaluer les politiques pour garantir que nous exploitons pleinement le marché privé pour investir davantage dans le logement.

Même avec des loyers aussi élevés qu’à New York et une concurrence accrue pour trouver un logement, la ville reste un lieu prometteur, même si elle est, à bien des égards, très différente de la vie dans d’autres zones métropolitaines du pays.

« New York a été et sera toujours une ville de destination pour les rêveurs », déclare Patka. “New York continuera à avoir une forte demande de logements dans un avenir prévisible, (mais) le manque de logements abordables (pourrait) détourner les talents mêmes que New York attire et qui en font une ville si spéciale.”

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