Thursday, February 22, 2024
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Faut-il acheter ou louer une maison dès maintenant ? Bank of America annonce un loyer



Ce marché immobilier met les économistes de la Bank of America d’humeur shakespearienne sur l’éternel débat : les frondes et les flèches entre l’achat et la location. Dans une note de recherche de type Hamlet récemment publiée, « Acheter ou ne pas acheter, telle est la question », les économistes de la BofA ont découvert qu’acheter, pour paraphraser le prince du Danemark, est une fortune scandaleuse de nos jours.

Les taux hypothécaires ont créé une mer de problèmes pour les acheteurs de maison, atteignant la barre autrefois impensable de 8% avant de chuter pendant des semaines à la suite de rapports d’inflation plus froids que prévu et de la perspective d’une fin du cycle de hausse des taux de la Réserve fédérale. Bien que cela soit plus noble en termes d’abordabilité, les prix de l’immobilier ont quand même augmenté considérablement en seulement trois ans, et les consommateurs ne pensent pas que ce soit le bon moment pour acheter, ont déclaré les économistes, citant une enquête sur le sentiment des consommateurs de l’Université du Michigan. Les économistes ont également suggéré que les acheteurs devraient anticiper le pays inconnu d’un environnement de taux plus élevés pendant plus longtemps (faisant écho à d’autres banques d’investissement qui ont dit la même chose).

Dans le même temps, les loyers ont également augmenté de manière substantielle : ce n’est que récemment que la croissance des loyers a ralenti en raison du ralentissement du marché locatif. “Le marché n’est clairement pas favorable aux acheteurs en raison du faible niveau d’accessibilité, mais la situation n’est pas tellement meilleure sur le marché de la location”, écrivent-ils dans la note.

« Le loyer était encore moins cher que les prêts hypothécaires dans tous les cas sauf deux »

Les économistes de la BofA ont examiné l’énigme du loyer et de l’achat, en comparant les paiements de loyer et d’hypothèque (ils ont inclus les taxes foncières dans leur calcul, mais ont exclu l’assurance habitation, les services publics et les coûts d’entretien). Néanmoins, leur analyse a révélé que « les loyers étaient toujours moins chers que les prêts hypothécaires dans toutes les 97 principales zones métropolitaines sauf deux », en octobre, malgré le fait que les loyers et les versements hypothécaires sont devenus plus chers, par rapport au revenu médian, depuis la pandémie. . Il n’est pas difficile de comprendre cela, étant donné que les fouets et les mépris de la pandémie ont laissé des millions de personnes rêver d’un mode de vie différent et d’une situation de logement différente, faisant grimper les prix de l’immobilier de plus de 40 % à l’échelle nationale et alimentant une flambée des loyers qui s’est stabilisée. baisse plus rapidement que le marché acheteur.

C’est là le problème : c’est pire à certains endroits que dans d’autres. Le long de la côte ouest, les économistes ont trouvé qu’il était plus coûteux d’acheter une maison que de louer dans des villes comme Los Angeles, où en pourcentage du revenu médian, les versements hypothécaires et les impôts représentent 83 % et le loyer 41 % ; ou San Jose, où c’est 80 % contre 26 % ; ou San Francisco, où c’est 71 % contre 29 % ; ou San Diego, où c’est 74 % contre 38 % ; ou à Seattle, où c’est 55 % contre 25 %.

Mais il y a aussi des villes comme New York, où c’est 62 % contre 43 %. Pendant ce temps, la Nouvelle-Orléans et Jackson, dans le Mississippi, sont les deux seules villes où l’achat est moins cher que le loyer, selon leur analyse.

Le récent rapport sur les loyers de Realtor.com, publié fin octobre, révèle que pour le cinquième mois consécutif, les loyers ont baissé. “Il est devenu plus économique de louer que d’acheter sur presque tous les grands marchés”, a déclaré à l’époque Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com, dans un communiqué. Un rapport antérieur montrait le coût L’achat d’une première maison était nettement plus coûteux sur une base mensuelle que le coût de location d’une maison de taille similaire ; c’était le cas dans 47 des 50 plus grandes métropoles.

La question de l’équité

Mais la pâle réflexion de la BofA se tourne ensuite vers la question de l’équité. Lorsque vous achetez une maison, vous augmentez votre valeur nette au fil du temps, tout en augmentant la valeur de votre maison. Votre maison devient une sorte de réserve de liquidités dans laquelle vous pouvez puiser. Rien de tout cela n’est vrai pour la location, mais cela ne veut pas dire que ce n’est pas une option viable, surtout en ce moment.

« Une histoire similaire s’applique aux États-Unis dans leur ensemble », ont-ils écrit. « Malgré l’augmentation des coûts de location et d’accession à la propriété, la location est plus abordable que l’achat. À l’échelle nationale, les loyers sont passés de 23 % à 26 % du revenu médian des ménages américains, tandis que le ratio remboursements hypothécaires/revenu est passé de 19 % à 32 %.

Les données suggèrent un marché immobilier devenu « plus lourd » pour l’acheteur moyen qu’avant la pandémie – un marché qui prendra un certain temps avant d’atteindre un équilibre entre l’offre et la demande. La banque d’investissement s’attend à ce que la Fed réduise ses taux l’année prochaine, et après, écrit-elle, l’activité immobilière devrait reprendre dans un contexte d’amélioration de l’offre et de la demande. Cela étant dit, les économistes s’attendent à ce que les ventes de logements existants (qui sont à leur rythme le plus lent depuis plus d’une décennie) et les ventes de logements neufs se « réchauffent » au cours du second semestre de l’année prochaine, ainsi qu’une augmentation de la construction pour soutenir les mises en chantier. En d’autres termes, BofA parie contre la conscience qui fait de nous tous des lâches (du logement).

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