Un jury fédéral dans l’une de ces affaires a ordonné mardi à la National Association of Realtors ainsi qu’à certaines des plus grandes sociétés de courtage immobilier du pays de payer près de 1,8 milliard de dollars de dommages et intérêts, après avoir constaté qu’ils avaient artificiellement gonflé les commissions versées aux agents immobiliers.

Le recours collectif a été déposé en 2019 au nom de 500 000 vendeurs de maisons dans le Missouri et dans certaines villes frontalières. Le verdict indiquait que les accusés « ont conspiré pour obliger les vendeurs de maisons à payer le courtier représentant l’acheteur de leurs maisons, en violation de la loi antitrust fédérale ».

Si des dommages-intérêts triples – qui permettent aux plaignants de recevoir potentiellement jusqu’à trois fois les dommages réels ou compensatoires – sont accordés, les défendeurs pourraient alors devoir payer plus de 5 milliards de dollars.

“Cette affaire n’est pas près d’être définitive puisque nous ferons appel du verdict du jury”, a déclaré Mantill Williams, porte-parole du NAR, dans un communiqué. “En attendant, nous demanderons au tribunal de réduire les dommages accordés par le jury.”

Williams a déclaré qu’il faudrait probablement plusieurs années avant que l’affaire soit résolue.

Mais déjà, la NAR et plusieurs maisons de courtage immobilier font face à un autre procès concernant les règles sur les commissions des agents. Après avoir remporté le verdict dans l’affaire de 2019, les avocats ont déposé un nouveau recours collectif auprès du tribunal de district américain du district ouest du Missouri, visant à obtenir le statut de recours collectif couvrant toute personne aux États-Unis ayant vendu une maison au cours des cinq dernières années. . Il nomme l’association professionnelle et sept sociétés de courtage, dont Redfin Corp., Weichert Realtors et Compass Inc.

“Ce qui est en cause à l’échelle nationale coûte aux Américains environ 60 milliards de dollars en commissions immobilières supplémentaires”, a déclaré Michael Ketchmark, l’un des avocats représentant les plaignants dans les poursuites.

Les poursuites se concentrent sur une règle NAR qui exige que les vendeurs de maison proposent de payer la commission de l’agent représentant l’acheteur lorsqu’ils annoncent leur propriété sur un service local d’annonces multiples, où la majorité des maisons américaines sont mises en vente. Cela s’ajoute au fait de devoir également couvrir la commission de leur agent inscripteur ou courtier.

Les règles du NAR interdisent également à un agent d’achat de soumettre des offres d’achat de maison à la réduction de sa commission, selon la plainte.

“Le complot des défendeurs oblige les vendeurs de maisons à payer un coût qui, dans un marché concurrentiel et sans les restrictions anticoncurrentielles des défendeurs, serait payé par l’acheteur”, ont soutenu les plaignants dans la plainte déposée mardi.

Les plaignants affirment également que l’exigence du NAR maintient effectivement les commissions de l’agent d’un acheteur de maison à un niveau artificiellement élevé.

Si la « règle d’offre obligatoire de compensation » de NAR n’était pas en place, alors les acheteurs de maison paieraient la facture de la commission de leur agent, ce qui ouvrirait la porte à la concurrence – et à une baisse des commissions – entre les agents en lice pour représenter un acheteur de maison, affirment les plaignants.

Le NAR soutient que la pratique selon laquelle les courtiers inscripteurs font des offres de compensation aux courtiers acheteurs est la meilleure pour les consommateurs.

“Cela donne au plus grand nombre d’acheteurs la possibilité de s’offrir une maison et une représentation professionnelle, tout en donnant également aux vendeurs l’accès au plus grand nombre d’acheteurs”, a déclaré Williams.

Le porte-parole de la NAR a également noté que les politiques de l’association professionnelle ont toujours exigé qu’une offre d’indemnisation des agents soit faite sans préciser de montant, ajoutant qu’elle pourrait être aussi petite que 1 $ ou même un centime.

En juillet, la Bright MLS indépendante, qui couvre certains États de l’est du pays, a modifié les règles afin qu’il soit acceptable pour une maison répertoriée dans la MLS de cette région de ne pas inclure du tout d’offre d’indemnisation d’agent. Cela relève toujours des directives du NAR.

“De plus, quelle que soit l’offre, ces offres sont toujours négociables”, a déclaré Williams.

Alors que les prix des maisons ont grimpé en flèche ces dernières années, poussant le prix de vente médian national à 394 300 $ en septembre, les commissions des agents ont également augmenté.

“Aujourd’hui, ce qui se passe effectivement, c’est que les commissions de l’agent acheteur sont ajoutées au prix de vente de la maison, ce qui gonfle le prix de vente”, a déclaré Stephen Brobeck, chercheur principal à la Fédération des consommateurs d’Amérique. “Si les vendeurs n’avaient plus à payer les agents acheteurs, il n’y aurait pas d’inflation et les acheteurs pourraient négocier la commission à la baisse et ils finiraient par payer moins d’argent.”

En règle générale, le vendeur de maison paie son agent inscripteur, qui partage ensuite la commission avec l’agent de l’acheteur conformément aux règles NAR. Traditionnellement, cela équivaut à une commission de 5 à 6 % répartie à peu près également entre les agents de l’acheteur et du vendeur.

De telles commissions sont justifiées, étant donné le professionnalisme que les agents offrent à leurs clients et les dépenses élevées qu’ils engagent souvent pour préparer la vente d’une maison, y compris les frais de mise en scène, de marketing, de photographie, de coffres-forts et même de nettoyage, a déclaré Matthew Shelton, un agent immobilier de la région de Kansas City. agent immobilier.

“Je n’ai jamais vu un vendeur lever l’œil ou remettre en question une commission”, a-t-il déclaré. « Si quelqu’un prend le contrôle et limite les commissions qui peuvent être facturées, ce serait encore plus préoccupant, vous savez, s’il plafonnait quoi que ce soit. Je ne pense pas que ce soit exact ou correct.

Le procès de 2019 incluait également à l’origine Anywhere Real Estate Inc. et Re/Max, mais les deux sociétés sont parvenues à un accord de règlement, qui prévoyait qu’Anywhere payait 83,5 millions de dollars, Re/Max payait 55 millions de dollars et que les deux sociétés acceptaient de mettre fin à leurs relations avec NAR.

Les acheteurs et les vendeurs ne verront probablement pas de changement immédiat dans la façon dont les commissions des agents pour les maisons inscrites sur la MLS sont généralement traitées, car le NAR s’est engagé à faire appel du verdict de mardi.

Cependant, l’industrie surveillera ce que le tribunal fera ensuite maintenant que le jury s’est prononcé.

“Ce qui est crucial, c’est jusqu’où le tribunal ordonnera à l’industrie de restructurer ses rémunérations et ses offres”, a déclaré Brobeck. « La vraie solution est que les acheteurs puissent financer les commissions des agents acheteurs dans le cadre de leurs prêts hypothécaires…. Mais il existe actuellement des obstacles réglementaires à cela – des obstacles réglementaires qui sont fortement soutenus par l’industrie.

Dans un article de blog publié mardi, Glenn Kelman, PDG de Redfin, a noté qu’il faudra peut-être des jours ou des semaines au juge pour décider des changements structurels qu’entraînera le verdict du jury, et peut-être des années d’appel en cour.

« Pour l’instant, l’ampleur initiale des dégâts assurera à elle seule un changement majeur », écrit-il.

Le mois dernier, Redfin a annoncé qu’elle exigerait que ses courtiers et agents se retirent de l’adhésion à la NAR, citant en partie l’exigence de l’association professionnelle de frais pour l’agent de l’acheteur sur toutes les annonces.

Les poursuites judiciaires liées aux commissions d’agent ne sont pas la première fois que le secteur de l’immobilier résidentiel fait l’objet d’un examen minutieux de l’impact de ses règles sur la concurrence.

Le ministère de la Justice a déposé une plainte en 2020 contre le NAR, alléguant qu’il avait établi et appliqué des règles et des politiques qui restreignaient illégalement la concurrence dans les services immobiliers résidentiels. Le gouvernement a retiré une proposition d’accord de règlement en 2021, affirmant que cette décision lui permettrait de mener une enquête plus large sur les règles et la conduite de la NAR.

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La rédactrice d’Associated Press Michelle Chapman à New York et Heather Hollingsworth à Kansas City ont contribué à ce rapport.