Depuis un certain temps, certains signes indiquent que l’immobilier commercial est une bulle sur le point d’éclater. Le dépôt de bilan de WeWork au début du mois a représenté un canari de 18 milliards de dollars dans la mine de charbon, alors que le géant déchu du coworking a immédiatement décidé de se débarrasser de dizaines de baux dans la seule ville de New York. Un prévisionniste légendaire de Wall Street prévient que tout l’espace est sur le point d’imploser.

“Je pense que la plus grosse bulle en ce moment est celle de l’immobilier commercial”, a déclaré la semaine dernière Gary Shilling, un économiste surtout connu pour avoir correctement prévu le krach immobilier de 2008, sur le podcast d’investissement “The Julia La Roche Show”. « Ce n’est pas de l’ampleur de la manne des prêts hypothécaires à risque », a-t-il déclaré, faisant référence à la cascade de défauts de paiement qui a fait s’effondrer plusieurs banques de Wall Street et provoqué la crise financière mondiale, « mais je pense que c’est une bulle qui commence à naître. à craquer.”

Avant le krach, le prophète du marché immobilier avertissait que les prêts subprime étaient probablement le « plus grand problème financier » de l’économie américaine et, en janvier 2006, il a écrit un article intitulé « La bulle immobilière va probablement éclater ». Shilling est désormais président du cabinet de conseil financier A. Gary Shilling & Co. Inc. et rédacteur en chef de A. Le point de vue de Gary Shillingun bulletin d’information mensuel qui promet « des enquêtes exhaustives sur les indicateurs économiques clés » et leur impact sur les portefeuilles d’investissement.

Concernant le travail à distance, Shilling a déclaré à La Roche qu’il avait pris de l’avance dans son approche des déplacements domicile-travail, après avoir déplacé le bureau de sa propre entreprise des « canyons du bas Manhattan » vers la banlieue du New Jersey en 1990.

«J’ai surmonté ce problème de déplacement il y a de nombreuses années», a-t-il déclaré. Aujourd’hui, il y a des immeubles de bureaux « qui sont vacants, et l’un des problèmes est que ces immeubles de bureaux arrivent à échéance. Soit les prêteurs hypothécaires ne veulent pas renouveler les prêts, soit ils souhaitent des taux d’intérêt beaucoup plus élevés.»

Les bureaux sont le signe le plus marquant d’un marché de l’immobilier commercial en difficulté

L’effondrement de l’immobilier commercial a été plus évident dans le secteur des bureaux, avec des taux d’inoccupation près de 1,5 fois supérieurs à ceux de fin 2019, selon un rapport de la société immobilière Cushman & Wakefield. Et il pourrait y avoir jusqu’à 1 milliard de pieds carrés d’espaces de bureaux inutilisés aux États-Unis d’ici la fin de la décennie, selon le rapport. Moody’s Analytics qualifie le taux d’inoccupation des bureaux de 19,2 % ce trimestre de « dangereusement proche » du taux d’inoccupation record de 19,3 % en 1986 et 1991.

“Alors que certains biens immobiliers, comme les centres commerciaux ou les commerces de détail, ont été quelque peu protégés en raison des dévaluations antérieures résultant de l’essor du commerce électronique, le segment des bureaux a été durement touché”, écrivent les économistes d’Allianz Trade dans un rapport publié fin octobre. “La hausse des taux d’intérêt a rendu les propriétés moins attractives par rapport aux obligations d’État sans risque et a également entraîné une baisse significative de la valeur des actifs.”

D’autres économistes estiment que ces signes, ainsi qu’une hausse des taux d’impayés et des taux d’intérêt, indiquent qu’une reprise du marché de l’immobilier commercial pourrait se produire dans des années.

“Cela pourrait facilement prendre plusieurs années pour que le marché des bureaux se stabilise”, a déclaré Stijn Van Nieuwerburgh, professeur d’immobilier et de finance à la Columbia Business School, à Goldman Sachs dans son rapport sur les risques immobiliers commerciaux publié en octobre. Il a ajouté qu’il s’agissait « d’un naufrage au ralenti ».

Mais ce n’est pas seulement le secteur des bureaux qui est en difficulté. “Ce sont d’autres biens immobiliers commerciaux (comme) les hôtels et les centres commerciaux qui sont en difficulté depuis un certain temps”, a déclaré Shilling. Le krach imminent de l’immobilier commercial n’est qu’un signe d’une économie en difficulté. Shilling prédit également que le S&P pourrait tomber à son plus bas niveau depuis la pandémie – et que « nous aurons probablement une récession prochainement, si nous n’y sommes pas déjà – personne ne sonne la cloche ».

“Je pensais que les actions baisseraient d’environ 30 à 40 %, du sommet au creux”, a-t-il déclaré sur le podcast. “Si vous regardez bon nombre des principaux indicateurs qui sont des précurseurs fiables de récessions, lorsque vous regardez cette combinaison de facteurs, il est assez difficile d’échapper à une récession.”

Erin Sykes, économiste en chef de la société de courtage immobilier résidentiel Nest Seekers International, fait écho aux sentiments de Shilling concernant le marché immobilier, affirmant que les espaces commerciaux ont eu du mal à payer leur loyer à temps.

« Les centres commerciaux et les espaces de vente au détail sous-utilisés sont à l’avant-garde des impayés », explique-t-elle. Fortune. “Rappelons que l’immobilier est local, même si les grandes villes connaissent un paysage commercial difficile.”

Les taux de délinquance pour les prêts hypothécaires commerciaux sont en hausse depuis quatre trimestres consécutifs, qui incluent les bureaux, les immeubles multifamiliaux et autres propriétés commerciales, selon la Mortgage Bankers Association (MBA). Plus de 5 % des prêts immobiliers de bureaux étaient en souffrance au troisième trimestre, et 5 % supplémentaires des soldes de prêts aux particuliers étaient en souffrance.

“Les marchés de l’immobilier commercial sont confrontés à des défis liés à l’incertitude sur les fondamentaux de certaines propriétés, au manque de transparence sur la valeur actuelle des propriétés et aux taux d’intérêt plus élevés et volatils”, a déclaré Jamie Woodwell, responsable de la recherche en immobilier commercial au MBA, dans un communiqué. déclaration. « Le résultat a été une hausse lente et régulière des taux de délinquance, concentrée sur les prêts confrontés à un plus grand nombre de ces défis. »

Bien que Shilling n’ait pas défini exactement quand la bulle éclaterait, d’autres pensent que cela pourrait être plus tôt que prévu.

« Il est très possible que cela se produise déjà », dit Sykes.

Et le magnat de l’immobilier Jeff Greene, qui a parié contre la bulle immobilière du milieu des années 2000 et a gagné environ 800 millions de dollars, a déclaré en septembre que nous n’en étions qu’aux premiers stades d’une correction de l’immobilier commercial.

“Je pense que nous n’en sommes qu’à la première manche de cette correction”, a déclaré Greene à CNBC. “Je déteste dire ça.”

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