Thursday, February 22, 2024
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Face à la complexité, essayez la créativité



La Suisse est à juste titre célèbre pour beaucoup de choses ; de la beauté naturelle époustouflante aux montres et à la diplomatie, mais peut-être plus particulièrement leurs banques. Impénétrable, discret et vaquant à ses occupations depuis des siècles avec un œil vigilant sur le profit et le risque. Peut-être par coïncidence, une autre grande icône suisse est le couteau militaire éponyme aux multiples facettes ; un article réputé pour sa polyvalence et son adaptabilité.

Lorsque la dette est facilement disponible, le processus d’emprunt peut être simple. Cependant, lorsque les temps sont durs et que les volets tombent, les emprunteurs doivent redoubler d’efforts pour garantir la dette dont ils ont besoin. Pour utiliser une analogie, face à de tels défis, il peut être utile de considérer les attributs associés au couteau suisse. Vous devez utiliser tous les outils à votre disposition pour valoriser chaque livre, dollar ou euro de votre bilan afin d’impressionner un prêteur et de lui faire comprendre que vous représentez un risque satisfaisant. Il peut également s’avérer payant d’aborder le processus avec un certain degré de créativité.

Les hôtels ont souvent été considérés comme présentant un risque plus élevé que les propriétés commerciales, en raison de l’élément opérationnel, ce qui signifie que la capacité du propriétaire à payer les intérêts est déterminée par le succès ou l’échec opérationnel de cette propriété. Cela a toujours été pris en compte lors de la souscription, mais les prêteurs, soutenus par des équipes spécialisées dans la dette, ont été heureux de soutenir l’hospitalité.

Le paradigme a changé. La situation opérationnelle devient de plus en plus difficile, combinée aux effets de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt qui affectent la valeur des actifs. De nombreux prêteurs traditionnels sont sous pression pour consolider leurs positions en termes de risque. Si votre prêteur en fait partie, ou même s’il se retire complètement du marché, que peut-on faire ?

Notre rôle, lorsqu’un client se lance dans un refinancement, est de le préparer à affronter son banquier et de lui donner la meilleure impression possible de son entreprise. Bien que de nombreux propriétaires soient expérimentés dans la préparation de la documentation pour les discussions imminentes avec leurs prêteurs, il pourrait bien exister des moyens de maximiser l’optique d’améliorer l’apparence de votre actif au-delà de la simple tenue de registres. Un prêteur aura besoin d’accéder à des données financières complètes et plus ces données seront claires et précises, plus elles seront accueillies favorablement, surtout s’ils adhèrent aux normes comptables internationales.

Comment vous préparez-vous ? La première étape de la préparation consiste à demander à votre gestionnaire d’actifs d’effectuer un bilan de santé du bilan, pour voir s’il existe des éléments qui peuvent être améliorés ou améliorés, qui ajoutent au résultat net et améliorent l’histoire. Il ne s’agit pas d’un exercice de reporting de données, mais plutôt d’un travail pour l’hôtel afin de formuler des recommandations d’amélioration pratiques et exploitables. Il peut même y avoir un argument en faveur des dépenses d’investissement, qui peuvent démontrer un fort retour sur investissement grâce à une augmentation significative des performances qui en résulte.

Ce processus se heurtera aux deux considérations critiques du processus d’endettement.

Le premier – le rapport prêt-valeur – est important pour l’emprunteur. Supposons que vous possédez un hôtel de 50 millions de livres sterling et que vous empruntez à 60 %, lorsque la banque se retourne et déclare qu’au vu du climat d’investissement actuel, elle réduit la valeur du prêt à 50 %. Vous devez combler cet écart et, lorsqu’une injection de capitaux est peu probable ou impopulaire, une alternative créative peut être la réponse.

La capacité de faire preuve de créativité vous ouvrira la voie à une plus grande variété de prêteurs, notamment des fonds de dette, des assureurs et des fonds de pension, ainsi que des investisseurs en capital-risque. Une certaine prudence est de mise si vous choisissez une alternative plus exotique, car les structures deviendront plus complexes et plus coûteuses. Cela ne devrait pas être un obstacle en soi, car les prêts combinés provenant de sources primaires et secondaires peuvent toujours générer un taux mixte acceptable, de sorte que le coût global de l’emprunt devrait rester tout à fait gérable.

« Le point important est de s’assurer que la structure est sécuritaire. Il existe certains fonds de dette qui adopteront une politique de prêt-achat, donc si vous vous lancez dans ce type de structure, vous avez besoin d’aide, de conseils et de soutien et vous devez avoir les yeux grands ouverts.

Les informations qui doivent être recueillies sont nombreuses. Vous aurez besoin de prévisions de revenus futurs, de prévisions de rentabilité et d’une évaluation pour convaincre le prêteur que vous êtes un bon pari et que vous serez performant. Cela peut être fait par l’hôtel sous la supervision de votre gestionnaire de fortune – et ensuite vérifié par les propres collaborateurs de la banque.»

Le deuxième élément crucial est le ratio de couverture du service de la dette, qui est généralement un multiple du bénéfice net. Par exemple, avec un LTV de 50 %, ceux-ci représentent généralement environ 1,2 à 1,3 fois les bénéfices pour les prêteurs existants qui connaissent bien l’entreprise, mais s’élèvent à 1,75 à 2,0 fois pour les nouvelles relations. Bien entendu, si les bénéfices baissent et que le coût de la dette augmente, le taux de couverture du service de la dette se contracte et constitue donc un point de pression régulier dans les négociations.

Le refinancement n’est pas un fait accompli, sur la base d’un instantané de la valorisation de l’actif dans le temps, vous devriez idéalement prévoir de commencer le processus dans 6 à 12 mois. Nous préconisons également de regarder au-delà des « suspects habituels ». Au-delà des prêteurs traditionnels, il existe de nombreuses sources alternatives de capitaux, avec des investisseurs prêts à adopter une vision à long terme et à soutenir les actifs hôteliers en dehors des restrictions de prêt les plus habituelles. Pour accéder à cette arène de prêt alternatif, nous travaillons avec de superbes courtiers hautement spécialisés, avec une approche créative au-delà des limites assortie d’un accès à de multiples sources de prêt alternatives.

La créativité peut entraîner de la complexité. Vous aurez besoin d’une solide équipe de conseillers ; avocats, comptables et gestionnaires d’actifs hôteliers. N’hésitez pas à demander conseil et à le faire le plus tôt possible.

Lors de la préparation, au-delà de l’examen des performances au-dessus de la ligne, deux domaines clés qui peuvent être négligés sont les coûts d’assurance et les tarifs professionnels (en fonction de votre emplacement). Pour le premier, il s’agit d’avoir votre maison en ordre afin d’éviter les incidents et les responsabilités et de s’assurer que l’équipe de l’hôtel est au courant de l’enregistrement des incidents susceptibles de provoquer une réclamation entraînant une augmentation du coût de la police d’assurance. Cela est utile si vous possédez plusieurs propriétés que vous pouvez regrouper sous une seule police, répartissant les risques et réalisant des économies d’échelle (et n’oubliez pas l’assurance cybersécurité).

En ce qui concerne les tarifs professionnels, il peut être utile de faire appel à un expert externe pour plaider en faveur d’une révision afin que les tarifs puissent être révisés à la baisse, auquel cas un appel sera interjeté. Cela peut ne pas sembler significatif, mais il s’agit avant tout d’améliorer vos résultats financiers et certaines propriétés ont fermé sous le poids des tarifs professionnels.

Nous avons également constaté qu’il peut être très rassurant pour un prêteur de savoir qu’un propriétaire d’hôtel travaille avec une solide équipe de gestion d’actifs, pour s’assurer que tout le monde reste concentré sur la performance et la rentabilité, et que le processus est sur la bonne voie. Nous travaillons pour l’hôtel ainsi que pour son propriétaire. Nous sommes là pour maximiser la capacité opérationnelle de cet hôtel pour le propriétaire, l’exploitant et la marque, et pour rassurer le prêteur.

Même si l’environnement du crédit empêche de nombreux propriétaires d’hôtels de dormir, le cycle actuel présente des opportunités d’acquisition et de nombreux capitaux sont à la recherche d’un accord. Avec une hausse des taux de capitalisation et une baisse des valeurs, le point de départ de l’investissement semblera attrayant sur cinq ans. Les propriétaires existants peuvent vendre dans ce cycle d’investissement, ou ils peuvent chercher à soutenir eux-mêmes la croissance de leurs hôtels – en choisissant d’être un chasseur ou une proie ?

Cela dit, le coût du capital (ainsi que celui de la dette) est en hausse, et toutes les transactions conclues devront soutenir des attentes de TRI appropriées, ce qui exercera là encore une pression à la baisse sur la valeur. Un soutien est disponible, à la fois pour garantir la dette et pour gérer les actifs des propriétés afin de maximiser la valeur au moment du financement et au-delà.

Pour revenir à l’analogie précédente, un gestionnaire d’actifs peut être votre couteau suisse – utile, avec une gamme d’éléments fiables et innovants pour faire le travail !

Alex rêve
PDG et gestionnaire principal des actifs hôteliers
Solutions d’actifs mondiales

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